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全球首都價值洼地！你了解柬埔寨房產(chǎn)嗎?

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　　提到柬埔寨，不得不說它的年輕，這其實包含兩重意思：

　　1、柬埔寨是1953年獨立，但是直到1993年才算是真的意義和平穩(wěn)定。算起來到真正意義上的發(fā)展就24年。

　　2、人口結(jié)構(gòu)也非常年輕，全國人口年齡27-28歲，這群人士是國家發(fā)展的主力軍。

　　柬埔寨面積18萬平方公里，人口接近1600萬。

　　1、很多人說投資柬埔寨有風(fēng)險，其實最大的問題是人口太少，太年輕

　　無法承接和更多的需要勞動密集型的工資，同時大量國家的基礎(chǔ)建設(shè)也沒有人來完成。但是相信隨著這批年輕人成長起來，國家會有更好的發(fā)展。

　　也許，很多人都在質(zhì)疑柬埔寨的政治和法律問題，其實這個問題，對老外來說應(yīng)該是個問題，但是對于國人來說，應(yīng)該不是問題，為什么，因為當年我們就是這樣被質(zhì)疑過來的呀！

　　直到今天，我們還在被質(zhì)疑！

　　其次，就是估計就是這個實際掌權(quán)人：洪森。這個就更不是問題了

　　為什么？看看這位首相的簡歷，直接可以和普京PK了，而且還特別親中。

　　中柬的關(guān)系，不說政治，就說從1996年開始，20多年，中國在柬埔寨的累計投資額超過100億美元。中國是柬最大的投資國。

　　柬埔寨85%的水利發(fā)電都是中國人幫助建設(shè)的。離開中國，真不知道這個國家該如何能發(fā)展下去，這也是為什么柬埔寨是中國的“忠實粉絲”。

　　臺灣人老說：“形勢比人強”，說白了，你要會借勢。

　　顯然，柬埔寨在這方面做得比周圍的幾個鄰居都要強。柬埔寨憑借核心地理地位完全可以變成東南亞的碼頭和產(chǎn)品集散地，向周邊的泰國、老撾和越南擴散。

　　2、目前，柬埔寨房地產(chǎn)投資市場，主要在三個城市：

　　首都金邊，西南海岸線上的西哈努克港，吳哥窟所在地暹粒，整個國家最繁榮的就是這三個地方。

　　金邊是柬埔寨的首都，也是柬埔寨最大的城市。

　　面積375平方公里，人口220萬。0.2%的土地上，集中了這個國家差不多15%的人口。

　　去年，有17萬人移居到金邊，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，今后還會有更多的人涌入。

　　人口的持續(xù)涌入才是這個城市房價不斷攀升的根本原因。

　　還有一個不容忽視的特點就是：和越南、泰國一樣，柬埔寨也不允許外國人買當?shù)厝司幼〉呐盼荩荒苜I公寓（condo）。

　　因為排屋基本上都是老式的平房，買了房子等于連土地都買走了，而這是柬埔寨法律不允許的。但是外國人誰會住那種房子呢，所以，柬埔寨的公寓就變成一種稀缺的資源。

　　這也就是為什么，那邊公寓的租房高得和那邊的國民水平完全不相稱的根本原因。

　　現(xiàn)在的金邊和胡志明市，曼谷等東南亞國家首都一樣，都有大量外國人（中國人、日本人、韓國人以及歐美人）長期在當?shù)毓ぷ?，這些人形成了當?shù)貜姶蟮淖夥啃枨蟆?/div>

　　專家預(yù)測，金邊長住外籍人口到2017年底將達到15萬人，然而現(xiàn)今，當?shù)毓⒖偺讛?shù)只有不到2萬套。

　　所以，在租賃市場上，金邊的公寓是供不應(yīng)求的。

　　3、因為消費的對象不是當?shù)厝?，當?shù)厝艘仓皇遣糠窒雀黄饋淼娜瞬拍軌蜃」⒒蚴莿e墅。那么，這里的租金自然相對來說很貴。

　　基本在2000美元上下，最高的達到了6000美元。

　　在租房市場上，金邊公寓的大部分租客都是外國人。在購房市場上，也是一樣，70%的買家都是外國人（中國人越來越多）。

　　從投資回報率上看，好的地段，好的物業(yè)，保守估計可以達到7%/年，高的話可以超過10%。

　　投資金邊樓市最合適的方式是，在不錯的位置，買一個不大的、物業(yè)條件好的一居室，

　　前幾年獲取足夠高的出租回報，5年左右賣出。

　　很關(guān)鍵是，外匯不受管制。

　　在柬埔寨的通用貨幣是美元和柬埔寨幣（柬埔寨幣匯率掛鉤美元），所以，相比其它東南亞國家，貨幣價值穩(wěn)定。

　　在柬埔寨，小額的支付是用柬埔寨貨幣瑞爾，而大額的交易都是用美元結(jié)算，聽說最近柬正在推進用人民幣結(jié)算。以后連美元額度都省了。

　　購買了當?shù)胤慨a(chǎn)，相當于持有美元資產(chǎn)，和做了美元理財產(chǎn)品一樣。

　　如果你不想買房、買資產(chǎn)等，還有一個聰明的美元理財方法：

　　在柬埔寨開個賬戶把美元存進去，存活期利率差不多都有5-6%，比一般美元理財還高……

　　柬埔寨沒有外匯管制，錢出來進去都很方便。

　　4、房地產(chǎn)一些交易上的規(guī)則上。外國人可以找當?shù)劂y行貸款，能貸到4-5成，但是不建議貸款。

　　一個國家的存款利息都有5-6%，可想而知，貸款利息會更高，一般在9-10%。

　　大部分開發(fā)商都提供都是期房，也就是房子還沒有建好就開賣，然后按建到什么程度再支付相應(yīng)地款項，直到建成交房。交易稅費用為4%?? 評估價，由買家支付。

　　柬埔寨當?shù)貙灰讜r間不做限制，也就是即使你想今天買明天賣，也沒有人管。房子沒建好都可以買賣，在沒交房前賣出，連交易稅都省了。

　　然后說說房產(chǎn)持有成本，就是物業(yè)稅了。需繳納的稅額是以物業(yè)價值的80%減去25,000美元（25,000美元屬于免稅額），得出的數(shù)字再乘以0.1%，這個計算結(jié)果就是業(yè)主需要上交的物業(yè)稅。以評估價15萬美元的一套公寓，每年物業(yè)稅為125美元，和出租收益相比基本可以忽略不計。物業(yè)費為0.5-1美元/平米。

　　最后，買什么能升值？不僅要看地段，還要看開發(fā)商，要知道這幾年，東南亞的房地產(chǎn)市場如此火爆，也產(chǎn)生了不少的爛尾樓。

　　好的開發(fā)商+好的地段，基本上就是投資柬埔寨房地產(chǎn)，乃至整個東南亞房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。