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有“東方小巴黎”之稱的柬埔寨金邊，在短短幾年的時(shí)間里發(fā)展日新月異，已經(jīng)發(fā)展成為了東南亞首屈一指的繁華都市。 “金邊”也猶如它的地名一般拋去泥土正在慢慢顯露的金石。更何況在過去的2019年里，作為亞洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率最高的國家之一，柬埔寨憑借7.1%的高增長(zhǎng)率笑傲“群雄”，令無數(shù)投資者感嘆不已。
01/金邊租金回報(bào)率高達(dá)7%，是真的嗎？
前段時(shí)間，某數(shù)據(jù)網(wǎng)站發(fā)布2019年全球熱門城市租金回報(bào)率排名，其中，柬埔寨金邊，年租金回報(bào)率高達(dá)7%，榮居全球第二，僅次于名古屋。那么這個(gè)年租金回報(bào)率7%靠譜嗎？
“一套售價(jià)2200美金/㎡，約50㎡的單身公寓，月租金可達(dá)1000美金?！边@是小訊在調(diào)查前從網(wǎng)絡(luò)及置業(yè)顧問口中了解到的信息。這么算下來，年租金回報(bào)率甚至達(dá)到了驚人的10%。要知道，北上廣深的年租金回報(bào)率連2%都不到。
過去的2019年柬埔寨金邊房屋租賃市場(chǎng)波動(dòng)不大，房租價(jià)格整體平穩(wěn)。個(gè)別熱門租賃區(qū)的房源因地段、配套、裝修等因素價(jià)格略有上浮，熱門租賃區(qū)的租房人數(shù)較多且集中，房屋出租速度較快，優(yōu)質(zhì)房源非常搶手。
根據(jù)金邊的中介提供的租金走勢(shì)：金邊公寓1居室的租金全年保持在500美元/月，2居室的租金全年保持在700-1200美元/月，3居室的租金全年保持在1500-2500美元/月。
這也就意味著，金邊年租金回報(bào)率7%的數(shù)據(jù)是可信的。
02/金邊的民宿短租，租金有保障嗎？
如果你還是覺得上面的數(shù)據(jù)有問題，那么，可以實(shí)際考察，用事實(shí)說話。
此前兩次到金邊考察，第一次入住的普羅旺斯公寓，位于大使館區(qū)，金邊最核心的地段，約90㎡三室兩廳二衛(wèi)，入住三晚總費(fèi)用人民幣2162.53元。
居住條件與便捷酒店差不多，但未提供洗漱用品，因而居住體驗(yàn)一般。
第二次換了家叫The Bridge的公寓，位于金邊皇宮及澳大利亞大使館東面，距金邊唯一的賭場(chǎng)——NAGA賭場(chǎng)僅距約100米，約80㎡兩房?jī)尚l(wèi)兩廳，入住三晚，費(fèi)用明細(xì)：1388.46（房費(fèi)）、67.08（清潔費(fèi)）、216.85（服務(wù)費(fèi)/平臺(tái)費(fèi)），合計(jì)1672.39元。
公寓整體品質(zhì)感很高，物業(yè)管理嚴(yán)格，洗漱用品齊全，廚具、熨斗、保險(xiǎn)柜也有，房東很熱心。
在金邊，將公寓作為民宿出租，房東實(shí)收租金能有多少？我們以第二次入住的公寓為例，在我們退房當(dāng)天，馬上就有新房客入住了，房東告訴我們幾乎是滿租的。
假如我們每月只以租出25天計(jì)算，房費(fèi)約11570.5元，扣除物業(yè)費(fèi)（金邊公寓物業(yè)費(fèi)4-6.8元/平/月，一套按500元計(jì)）、水電費(fèi)（一度電差不多一元，按500元/月計(jì)）、airbnb平臺(tái)費(fèi)（房東3%約347元）等，房東實(shí)收約10000元，一年租金120000元。
年租金收益率：120000/80平*16925.5元/平（建面售價(jià)2500美金/平）=8.8%，如果真如房東所說滿租的話，租金收益將超10%。
03/金邊長(zhǎng)租公寓，租金情況如何？
說完了短租市場(chǎng)，我們?cè)賮砜纯撮L(zhǎng)租市場(chǎng)，上文提到的普羅旺斯公寓，小訊在一家中介店門口看到的招租廣告如下：
①32㎡一房一衛(wèi)，租金650美金/月（約合人民幣4400元）-850美金/月（約合人民幣5763.8元）
?、?6㎡兩房一衛(wèi)，租金1000美金/月（約合人民幣6780.9元）-1400美金/月（約合人民幣9467.3元）
?、?4㎡三房?jī)尚l(wèi)，租金1500美金/月（約合人民幣10171.3元）-1800美金/月（約合人民幣12172.3元）
中介告訴我們，如果以一年租金一次性付清的方式租下，每月租金可優(yōu)惠200美金。但是，當(dāng)中介詢問完房源后告訴我們：目前無房可租！
我們又陸續(xù)考察了一些樓盤，一套75㎡二房，包含物業(yè)費(fèi)月租1500美金/月（約合人民幣10143.6元），水電自付。35㎡一房，月租950美金（約合人民幣6431元）。在小訊看房期間，遇見不少中國人進(jìn)出。
另一套金邊市中心的樓盤，距離獨(dú)立紀(jì)念碑僅約200米（相當(dāng)于北京長(zhǎng)安街附近），套內(nèi)85㎡，包含物業(yè)費(fèi)，月租1600美金/月（約合人民幣10819.8元）。
我們發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域，品質(zhì)差不多的樓盤，租金相差無幾。
接下來我們計(jì)算下租金回報(bào)率，以普羅旺斯為例，一房32平，不包物業(yè)費(fèi)，水電租客自理，租金按最低650美金/月，售價(jià)2500美金/平計(jì)算（二手房?jī)r(jià)格，實(shí)際普羅旺斯兩年前售價(jià)不到2500美金/平），年租金回報(bào)率9.8%。
04/投資金邊應(yīng)該選哪個(gè)區(qū)？
眾所周知，柬埔寨是中國“一帶一路”戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)，而金邊作為首都城市，更是吸引著眾多海外投資客的眼球。其中，最核心的四個(gè)區(qū)域?yàn)槲挥诮疬吅诵氖袇^(qū)的桑園區(qū)、隆邊區(qū)、馬卡拉區(qū)和堆谷區(qū)。因?yàn)榻疬吀鱾€(gè)區(qū)域的發(fā)展速度各不相同，所以在金邊的投資可以分為收益型和增值型。
什么是收益型投資呢？簡(jiǎn)單來說，就是這個(gè)投資的回報(bào)我是能馬上看得見的。金邊市核心區(qū)的公寓就屬于這種收益型投資。
金邊市核心區(qū)，指的是以獨(dú)立紀(jì)念碑為中心，東起鉆石島東部，西止莫尼旺大道的這樣一個(gè)區(qū)域，柬國皇宮、各主要政府部門、各國大使館、外國駐柬機(jī)構(gòu)和金邊最主要的酒店、商鋪、商貿(mào)中心都集中在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，因此無論基礎(chǔ)建設(shè)、配套設(shè)施還是各類服務(wù)，這個(gè)區(qū)域都堪稱金邊市最完善的。
這里的租金是全市最高的，而且外國人多居于此，他們是這里公寓的主要租客，租金收益自然也非?？捎^。金邊市中心房地產(chǎn)的租金收益能達(dá)到多少呢？根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查，金邊市2019年的平均租金收益為6.97%，市中心地區(qū)則要更高，達(dá)8~9%。 |
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