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投資柬埔寨房地產(chǎn)，誰來接盤？

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　　無論線上線下，這是聽到過最多的提問。

　　坦率地說，我是不屑于回答這個(gè)問題的，因?yàn)樘徇@個(gè)問題的人，對(duì)柬埔寨一無所知，且完全是用中國思維來看柬埔寨的一切，我看不上這種提問者。

　　我沒有義務(wù)給誰做科普，也沒能力通過片言只字呈現(xiàn)答案，所以，每逢人問起，一笑而過，有這精神頭跟你去費(fèi)口舌，我多看幾塊地皮，多賺些綠票子好了。

　　況且，這個(gè)問題推演下去不得了，它會(huì)是一個(gè)重口味的哲學(xué)話題，所以我一直不敢去碰。

　　9號(hào)，柬埔寨的新年又到了，我第三次參加洪森總理與華人華僑一年一度的“團(tuán)結(jié)飯”。

　　今晚眾柬漂聚會(huì)提前吆喝預(yù)熱，回憶來柬三年之艱苦歷程，感慨各種人和事，我不免多喝了幾杯，已有六分醉意。

　　想起昨天我還懟了一個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)公眾號(hào)文章同樣的質(zhì)疑，我忽然意識(shí)到，零零散散寫了三年東西，其實(shí)是缺乏提煉的，是時(shí)候，寫一篇讓大家閉嘴的概括性文章了，對(duì)自己、對(duì)粉絲都好有個(gè)交代。

　　那么，借著醉意，讓我們開始。

　　首先考察三個(gè)問題：

　　柬埔寨的房子誰來租？

　　能租多少錢？

　　為什么？

　　再來考慮誰來接盤的問題。

　　金邊的市中心公寓出租率普遍很高，能達(dá)到80%以上，50平米的套間，租金收益不低于700美金。

　　而西港呢，目前出租率是0，對(duì)你沒有看錯(cuò)，是0！

　　為什么是0？

　　因?yàn)槟壳斑€沒有房源出來??！

　　西港目前最快竣工的大型拎包入住公寓（避嫌，就不說項(xiàng)目名字了），預(yù)計(jì)9月投放1200套服務(wù)型公寓，40平米的單間，月租（內(nèi)部?jī)r(jià)）是1000美金，我保守地判斷，這批房源會(huì)在投放市場(chǎng)8小時(shí)內(nèi)全部租出去。

　　我判斷的理由是：西港現(xiàn)在的工棚一樣的板房單間，到處是蟑螂老鼠蚊子的那種，有空調(diào)，有獨(dú)立洗手間，30平方，月租是650美金！

　　就這樣，還沒房！

　　你要么住一晚100美金左右的酒店，要么與別人合租3000美金一個(gè)月的三居室農(nóng)民房。

　　到底是什么人，承擔(dān)著柬埔寨如此變態(tài)的房租？！

　　是一群瘋子嗎？！

　　他們不是瘋子，他們是眼珠子冒著綠光的淘金者們。

　　柬埔寨有金礦？

　　自由、寬松的經(jīng)濟(jì)體制與特許經(jīng)營(yíng)管理制度，

　　就是柬埔寨的金礦。

　　日本人、俄羅斯人、新加坡人、印度人、韓國人、中國人（含港澳臺(tái)）、歐美人都來這片自由的熱土上淘金，甚至印尼、緬甸、越南、泰國、老撾等窮國家的權(quán)貴階層，都來柬埔寨投資發(fā)展。

　　自由、寬松的經(jīng)濟(jì)體制與特許經(jīng)營(yíng)管理制度，意味著在很多國家不能做的買賣，柬埔寨可以做，具體產(chǎn)業(yè)我就不再展開了，這里美元計(jì)價(jià)流通，資金自由跨境匯兌，稍微懂點(diǎn)金融常識(shí)的朋友，應(yīng)該看明白門道了。

　　自由、寬松的經(jīng)濟(jì)體制與特許經(jīng)營(yíng)管理制度，就是柬埔寨的金礦。

　　那么，這種制度會(huì)不會(huì)變？

　　不會(huì)變，在柬埔寨人均GDP達(dá)到8000美元以前，這種態(tài)勢(shì)不會(huì)變。

　　因?yàn)槲疫€有一個(gè)觀點(diǎn)：高棉民族曾經(jīng)遭受的苦難，是今日柬埔寨最寶貴的財(cái)富，是所有外國投資者信心的根本！

　　觀點(diǎn)比較奇葩，但我敢接受包括時(shí)間在內(nèi)的任何挑戰(zhàn)與驗(yàn)證。

　　參不透這一點(diǎn)，就看不懂柬埔寨的現(xiàn)狀，也看不到他的未來，更意識(shí)不到“柬埔寨的房地產(chǎn)是否值得投資”這個(gè)問題的本質(zhì)其實(shí)是“柬埔寨這個(gè)國家是否值得投資”！

　　咱們把一個(gè)國家當(dāng)做一家創(chuàng)業(yè)公司好了，買房子買土地就是在買這家“公司”的股票，這是一種最直接“參股”這家公司的方式。

　　正在讀本文的你，相信已經(jīng)是不少城市的股東了吧。

　　過去的艱辛創(chuàng)業(yè)奮斗之收益，與你買“城市股票”收益相比之如何？

　　你所買的不同“城市股票”之間，收益差距如何？

　　造成這種收益差距的根本原因是什么？

　　一句話：發(fā)展紅利。

　　好，現(xiàn)在進(jìn)入正題：投資柬埔寨房地產(chǎn)，誰來接盤？

　　如果你在金邊核心地段（就不以變態(tài)的西港舉例子了，實(shí)在太變態(tài)），擁有一個(gè)公寓，每年有6%以上的美元出租收益，且是實(shí)打?qū)嵉恼鎸?shí)出租，不是開發(fā)商包租。

　　那么，這樣的資產(chǎn)會(huì)無人接盤嗎？

　　一只會(huì)下蛋的母雞，怎么會(huì)沒人要呢？

　　好歹是只下蛋雞??！

　　即使，5年后，滿大街都是新樓，供應(yīng)量充足吸走了新進(jìn)入的資金，導(dǎo)致二手房無人接盤，但這會(huì)是一個(gè)急需找人接盤，無人接盤就會(huì)死的房產(chǎn)嗎？

　　這頭現(xiàn)金奶牛每個(gè)月給您掙綠票子美元啊，沒人接盤就老實(shí)收租唄，怎么至于無人接盤就得死呢？

　　只有一種情況：其實(shí)你是舉債投資，100%的財(cái)務(wù)杠桿，你的財(cái)務(wù)成本高過了租金收益率，現(xiàn)金流跟不上，對(duì)不起，您得掛了。

　　當(dāng)然，如果你不做市場(chǎng)調(diào)查，被開發(fā)商的包租承諾給蒙了，到手的是一套在租賃市場(chǎng)不具備競(jìng)爭(zhēng)力的房子，只能看有沒有人來接你的盤了。

　　所以，我一直強(qiáng)調(diào)：一定要以租戶視角來選房子！你的房子，能否租給淘金客比瞎想誰來接盤更有意義！

　　關(guān)切“誰來接盤”者眾，除了財(cái)務(wù)預(yù)算不足卻想抄短線者外，不乏老謀深算實(shí)力派人士，他們基本上一個(gè)毛?。和耆脟鴥?nèi)的炒房經(jīng)驗(yàn)來支撐海外投資決策。

　　拜托，這里沒有限購、限貸、學(xué)區(qū)房、拆遷等讓房?jī)r(jià)一夜沖天的奇跡，這里的房?jī)r(jià)完全暴露在國際自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，國際游資看好就會(huì)進(jìn)來買入，不看好就會(huì)賣出離開，咱老家砸售樓部那些招數(shù)在這不好使，這里是均衡的“活水”市場(chǎng)，房地產(chǎn)走勢(shì)不是國家央行可以通過印鈔、匯率、利率等金融工具可以操控的———因?yàn)檫@里用的美金，不是他們印出來的。

　　這里不是你的祖國，你所積累的經(jīng)驗(yàn)在這里必須清空，否則在你眼里這里的人都是傻逼。對(duì)的，粵泰、富力、香港置地等上市公司都是傻逼，就剩下你清醒了。

　　關(guān)于接盤，最后聊點(diǎn)重口味的，對(duì)，我說過推演下去就是個(gè)重口味的哲學(xué)話題。

　　重口味開始。

　　毫無疑問，“接盤俠”在漢語中約等于“傻逼”，問誰來接盤者，內(nèi)心其實(shí)在問：我能碰上傻逼嗎？

　　我們喜歡拿別人當(dāng)傻逼，不是我們內(nèi)心多陰暗，而是我們做了太久的傻逼，我們渴望有比我們更傻逼更多金的人出現(xiàn)，這當(dāng)然是可以理解的。

　　我們假設(shè)所有的投資，都是有人來接盤的，那么咱們用什么貨幣來承載被接盤之所得呢？

　　用人民幣？還是用美元？

　　（我知道有人會(huì)說比特幣，對(duì)不起，我不想在這和聰明的你聊天）

　　假設(shè)用美元吧，好了，你找到了接盤的傻逼，房子賣了，本金利潤(rùn)都變成美元了。

　　問題也來了：你如何防止自己成為美元的接盤俠（傻逼）呢？

　　答案很簡(jiǎn)單：買可以跑贏美元通賬+利率收益的資產(chǎn)！

　　好吧，當(dāng)你去買資產(chǎn)的時(shí)候，問題來了：

　　老子是不是在當(dāng)接盤俠（傻逼）？

　　老子這次買入，哪個(gè)傻逼來接盤？

　　于是，你就會(huì)開悟：只要貪欲不滅，當(dāng)傻逼和找傻逼這兩件事將貫穿我們的生命，當(dāng)傻逼找傻逼再當(dāng)傻逼，如此循環(huán)往復(fù)，輪回不止。

　　好，投資柬埔寨房地產(chǎn)，誰來接盤？這個(gè)話題就此封筆。