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客觀分析柬埔寨房地產(chǎn)前景，干貨滿(mǎn)滿(mǎn)！

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　　柬埔寨房地產(chǎn)的前景

　　房地產(chǎn)（也被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)）是一個(gè)商品，商品的價(jià)格往往是因通貨膨脹而上升的，因此，我們先來(lái)分析一下為什么會(huì)產(chǎn)生通貨膨脹。

　　1、需求量的增加

　　通貨膨脹的最根本的原因是貨幣供給量多于“需求量”。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)“商品”購(gòu)買(mǎi)力，此購(gòu)買(mǎi)力被反映為市場(chǎng)上的需求。最基本的經(jīng)濟(jì)原理就是需求量增大自然帶來(lái)商品價(jià)格。業(yè)主們?yōu)榱松a(chǎn)更多商品而增加投資，這會(huì)使得更多的錢(qián)涌入市場(chǎng)，引發(fā)通貨膨脹。

　　2、通貨量的增加

　　基于經(jīng)濟(jì)撫養(yǎng)，確保國(guó)家資源等多方面的考量，政府會(huì)持續(xù)貨幣的發(fā)行。也就是說(shuō)在一般情況下因市場(chǎng)上的貨幣量持續(xù)增多會(huì)導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)，黃金）的貨幣轉(zhuǎn)換價(jià)格，從而引起通貨膨脹。

　　柬埔寨的情況是除了政府發(fā)行的柬埔寨貨幣瑞爾之后還通用美元。這一點(diǎn)說(shuō)明除了政府發(fā)行的貨幣量之外，從其他國(guó)家引進(jìn)過(guò)來(lái)的援助資金與外國(guó)人直接投資會(huì)直接影響柬埔寨總體的貨幣量。

　　3、成本的增加

　　特定的價(jià)格是成本再加上企業(yè)的利潤(rùn)而組成的。其中直接影響成本價(jià)格的是油價(jià)、人工費(fèi)、物流費(fèi)用等等。這類(lèi)的成本價(jià)格也受通貨膨脹的影響，導(dǎo)致成本價(jià)格自然上升。不僅僅是國(guó)際油價(jià)調(diào)整，政府對(duì)于勞動(dòng)力的調(diào)控，物流的效率性惡化等又是增加成本的原因。這些個(gè)因素的調(diào)整與調(diào)控也可以說(shuō)是因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺鸬摹?br>
　　以上便是是引起通貨膨脹的三大因素。而我們也提到了“房地產(chǎn)”是一個(gè)商品，一個(gè)商品的價(jià)格是以通貨膨脹為基礎(chǔ)的。那接下來(lái)我們就一起通過(guò)通貨膨脹的3大因素來(lái)透視房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將幫助我們進(jìn)一步了解柬埔寨房地產(chǎn)的前景。

　　1、需求量的預(yù)測(cè)

　　對(duì)柬埔寨境內(nèi)的商品、服務(wù)、房地產(chǎn)的需求量的增減影響最大的是 GDP 和人口動(dòng)向，我們具體分析一下這兩個(gè)因素。

　　GDP動(dòng)向

　　據(jù)上圖所示，2010年開(kāi)始，柬埔寨GDP便保持著 7%的增長(zhǎng)幅度。也就是說(shuō)每年都有7%以上的經(jīng)濟(jì)規(guī)模成長(zhǎng)，這也帶動(dòng)著個(gè)人消費(fèi)與企業(yè)投資。一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了消費(fèi)，也就是帶動(dòng)了商品的需求量。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家們預(yù)測(cè)柬埔寨的今后10年會(huì)維持6-7%的GDP增長(zhǎng)率，這也意味著柬埔寨的需求量也持續(xù)增長(zhǎng)。

　　人口動(dòng)向

　　人口是對(duì)需求的增減有著最直接影響的一大因素，人口增加自然就會(huì)促使商品和服務(wù)的需求量增長(zhǎng)。

　　紅色高棉大屠殺時(shí)期柬埔寨人口減少了1/3，大屠殺結(jié)束之后柬埔寨進(jìn)入了第一次生育高潮，人口極速增加。目前便是第一次生育高潮時(shí)期出生的人群進(jìn)入結(jié)婚以及生育階段的時(shí)期?，F(xiàn)在的柬埔寨正處于第二次生育高潮，據(jù)上圖所示我們可以預(yù)測(cè)30年后柬埔寨人口會(huì)有再一次的急速增加。

　　GDP每年會(huì)增加5-7%，第二次生育高潮帶來(lái)人口增加。從這個(gè)兩個(gè)因素來(lái)看柬埔寨的“需求量”會(huì)持續(xù)增加，這也是導(dǎo)致通貨膨脹的最基本因素。特別的是“土地”跟其它商品不一樣，它是不會(huì)因?yàn)槿狈蛘咝枨罅吭龃蠖黾由a(chǎn)的產(chǎn)品。因而土地的需求量增加引發(fā)通貨膨脹的現(xiàn)象會(huì)比其它可生產(chǎn)商品更加明顯。

　　2、通貨量的前景

　　正如上面所提到的，柬埔寨使用國(guó)家發(fā)行的瑞爾。但是市上通貨量最大的是美元，所以不僅是國(guó)家發(fā)行的貨幣，外國(guó)人直接投資也對(duì)總通貨量有相當(dāng)?shù)挠绊憽?br>
　　據(jù)上圖所示，世界金融危機(jī)后2012年開(kāi)始外國(guó)人直接投資有明顯的增加。柬埔寨與中國(guó)的關(guān)系緊密，我們可以預(yù)測(cè)到以國(guó)家支援和企業(yè)們的引入會(huì)繼續(xù)讓外國(guó)人直接投資量增加。

　　外國(guó)人直接投資量直接影響市上的貨幣量，那這通貨量的增加也自然的帶來(lái)通貨膨脹。

　　3、成本的增減前景

　　工人工資上漲，國(guó)際性的通貨膨脹等因素會(huì)對(duì)成本有所影響，這也適用于造房成本。10年前的每平方米建筑成本是500美元，而綜合人工費(fèi)、建材費(fèi)、物流費(fèi)等因素分析，現(xiàn)在的建筑成本已經(jīng)上升到至少1000美元。也就是說(shuō)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)辦公樓、公寓、酒店等不動(dòng)產(chǎn)，造價(jià)會(huì)比之前高，這自然帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)“商品”，如果此商品價(jià)格是受通貨膨脹影響，則

　　①GDP增長(zhǎng)與人口的增加帶動(dòng)需求量的增長(zhǎng)

　?、谕鈬?guó)人直接投資增加所帶來(lái)的通貨量的增加

　?、鄢杀旧仙龓?lái)的房地產(chǎn)造價(jià)費(fèi)用的增加

　　總的來(lái)說(shuō)，我們可以預(yù)測(cè)以通貨膨脹為基礎(chǔ)，柬埔寨的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有比較長(zhǎng)時(shí)間上升趨勢(shì)的前景。