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海外房產(chǎn)，全世界的可投資國家很多，從美國、歐洲、澳大利亞，到日韓、港澳、東南亞，甚至如斐濟等小國，都有各自不同的賣點，這半年多來逐步了解后，慢慢確定了方向。 美國、英國、德國、澳大利亞，這樣的成熟國家，如果投資大城市好地段，總價太高很難承受，而冷門城市或者郊區(qū)的發(fā)展?jié)摿茈y判斷，光靠租金回報并不是一個很好的生意。 身邊有聽說朋友買了日本的房產(chǎn)，但我個人非常不看好，雖然都是二手現(xiàn)房帶著租約，租金回報率有6%左右看似不錯，但這個國家已經(jīng)衰老，人口在減少，老齡化非常嚴重，房價很難有上升空間。 港澳的房價和成熟度，只能是大佬們玩的游戲了；希臘、塞浦路斯這樣的破產(chǎn)國家房價比以前是低了不少，國內(nèi)中介一直以抄底來宣傳，但是歐洲諸國未來的發(fā)展?jié)摿嵲跊]有什么可以支撐，除了拍得很美的宣傳照外，沒找到特別的賣點；而其它小國也不太能考慮。最終眼光還是聚焦到了東南亞。 東南亞東盟十國，排除掉政局不穩(wěn)的緬甸、沒有國土的文萊、房價控制得太好的新加坡之外，老撾暫時看不到太大潛力，印尼排華太嚴重且限制頗多，剩下需要考慮的就是泰國、馬來西亞、越南、柬埔寨、菲律賓。 這幾個國家，從經(jīng)濟發(fā)展速度來看都是不錯的，租金回報率也都挺高，初作對比之時有種無從下手的感覺，但是逐一對比后，便清晰起來。 菲律賓： 首都馬尼拉高端公寓單價人民幣4萬以上，正常的兩萬多，但是炒房情況比較嚴重，有的0首付杠桿玩的也是加價的金融游戲，很多好房源都被中介或私人包走再加價賣，如果想要合適的投資，需要花很多精力去吃透市場，對我們這類簡單的投資者有點難度；并且每年都要交房產(chǎn)稅； 馬來西亞： 第二家園計劃沒有聽上去那么好。碧桂園森林城市所在的新山不適合投資，而且政策也坑了一波人。首都吉隆坡好的公寓4萬多的價格，普通的2萬多，但是限制外國人必須買100馬幣也就是人民幣160萬以上的房子，也有一定的房產(chǎn)稅和其它限制。 越南： 經(jīng)濟增速比較快，而且很多制衣業(yè)輕工業(yè)都往越南走，租金回報率也不錯。胡志明房價好的公寓在5000-6000美元，正常點的3000美元，最高的有到一萬美元的單價。政策方面，只能購買50年產(chǎn)權(quán)，且限制也頗多。 泰國： 旅游大國，也是東南亞歷史上唯一沒有被殖民的國家。曼谷、芭提雅、普吉、清邁都是地產(chǎn)比較火熱的城市。泰國是非常友好的國家，經(jīng)濟一直也發(fā)展得不錯。曼谷房價從最核心地段的6-8萬人民幣，到CBD3 -5萬人民幣，再到郊區(qū)一萬多人民幣。但是曼谷很多房產(chǎn)都有中介包走加價賣，價格不太統(tǒng)一。 柬埔寨： 東南亞最窮的國家之一，但也是跟中國關(guān)系最好的國家。但是近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度很快，人口結(jié)構(gòu)很好，中國的扶持力度大，房產(chǎn)這部分今年來非?；馃帷＝疬吅诵牡囟螁蝺r4000美元，正常房價2500美元左右。從長遠看來，柬埔寨握了一手好牌，有后發(fā)制人之勢。最重要的，柬埔寨是美元資產(chǎn)國，相對于其它東南亞國家使用本國貨幣的浮動大，柬埔寨美元資產(chǎn)是一個非常重要的優(yōu)勢。 這幾個國家橫向?qū)Ρ?，基本是這樣： 經(jīng)濟增速： 柬埔寨>越南>泰國>菲律賓>馬來西亞 人口結(jié)構(gòu)： 柬埔寨>菲律賓>越南>泰國>馬來西亞 購房優(yōu)勢： 柬埔寨>泰國>馬來西亞>菲律賓>越南 貨幣優(yōu)勢： 柬埔寨>泰國>馬來西亞>菲律賓>越南 人均GPD： 馬來西亞>泰國>菲律賓>越南>柬埔寨 同地段房價水平： 泰國>越南>馬來西亞>菲律賓>柬埔寨 與中國關(guān)系： 柬埔寨>泰國>馬來西亞>菲律賓>越南 這么看來，顯得柬埔寨和泰國優(yōu)勢明顯，而更明確的原因有幾點： 一是與中國的關(guān)系，這一點非常重要，涉及到后期的資產(chǎn)安全，萬一出現(xiàn)馬來西亞碧桂園那種限制政策簡直就是毀滅性打擊；而排華因素也讓讓人很不爽； 二是貨幣優(yōu)勢，柬埔寨美元資產(chǎn)這一點是重磅級優(yōu)勢，相比其它幾國的小國貨幣，遇到金融風險可能會大幅下跌，而美元的抗風險性是最強的； 三是一帶一路，泰國和柬埔寨都是東南亞收益最大國；且泰國計劃的克拉運河，建成后將替代馬六甲，而柬埔寨西哈努克港也將成為最大受益的港口。 最終把眼光放在了柬埔寨和泰國這兩個國家。泰國確實不錯，大部分人都喜歡，低廉的物價，友好的人文，相對成熟的城市，然而實地仔細考察了一下泰國和柬埔寨后，卻發(fā)現(xiàn)柬埔寨非常獨特的一面。 “亞洲經(jīng)濟新虎”柬埔寨 近年來柬埔寨發(fā)展迅速，憑借各類優(yōu)惠政策，吸引世界投資者眼光，成為全球最受歡迎的投資目的地之一。 2018年柬埔寨國家經(jīng)濟增長率為7.3%，實現(xiàn)了連續(xù)8年以7%的速度增長，成為亞洲經(jīng)濟增速最快的國家之一，被譽為“亞洲經(jīng)濟新虎”，預(yù)計未來五年的增長將保持在7％。
柬埔寨房產(chǎn)價格目前還處于洼地階段。同時年輕化的人口結(jié)構(gòu)、自由的經(jīng)濟體制和大量涌入的旅游業(yè)促使柬埔寨成為目前最佳的海外房產(chǎn)投資國家之一。 當前，柬埔寨房地產(chǎn)市場的龍頭當屬金邊、西哈努克以及暹粒。 這幾個城市的房地產(chǎn)市場究竟有什么樣的特點？好在哪里？我們就來分析一下。 柬埔寨土地具有永久產(chǎn)權(quán)，而且可以私有。 一些精明的外國投資客通過各種渠道購買柬埔寨土地開發(fā)房產(chǎn)，柬埔寨的土地市場目前被炒得熱火朝天，價格也呈上升趨勢增長。
柬埔寨各地土地價格走勢圖 下面我們一起看看柬埔寨最新的土地數(shù)據(jù)，重點關(guān)注三大熱門投資城市：金邊、西港、暹粒的土地價格漲勢。 No.1 金邊房地產(chǎn)價格 推薦指數(shù)：★★★★★ 金邊，是柬埔寨的首都及最大城市，為柬埔寨政治、經(jīng)濟、文化、交通、貿(mào)易、宗教與各方面中心。 匯聚著政府部門、各國大使館、外國駐柬機構(gòu)和金邊最主要的酒店和商貿(mào)中心。 近幾年，金邊人口年均增長2.97%，在全球主要城市排名第三，同時也是全球最受游客青睞的旅游目的地。 金邊交通便利，有直飛航班聯(lián)通國內(nèi)各大城市，以中國游客為主。 二十一世紀以來，金邊如同曾經(jīng)的深圳，已經(jīng)由古老的破落小城逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲H化大都市。 國際銀行、各國大使館、外資公司等相繼入駐，常駐外國工作人員接近百萬人。 經(jīng)濟的飛速發(fā)展和城市人口的擴張，對房地產(chǎn)提出了巨大的需求。 ——房價—— 金邊核心區(qū)域位置的價格在2000-3000美金/㎡不等，精裝修。 過去兩年，金邊的房價、地價飛漲，房價平均漲幅達到15%、土地價格增長達到了17%。 每月租金500-1000美金，年平均回報率7-10%。 2019年金邊第一季度土地價格走勢圖 ——地價—— 商業(yè)區(qū) （各主干道區(qū)）1平方米的價格在5000至7000美元。 而住宅區(qū)，如朱德奔地區(qū)和堆谷地區(qū)，1平方米的價格是1500至2500美元。萬景崗地區(qū)（BKK），1平方米價格是4000至5000美元。 ——優(yōu)勢—— 商業(yè)繁華地段，交通便利； 外資林立，年輕人多，擁有大量租客； 房租以及房價上漲迅速，退可以租養(yǎng)貸，進可坐等升值。 ——劣勢—— 金邊的物價水平較高，并不適合自住，度假倒是可以考慮。 金邊隆邊區(qū)土地最貴 自2012年起，柬埔寨房產(chǎn)幾乎每年都有10-20％的增長，金邊地價增長快速，其中，堆谷區(qū)土地價格漲幅最大，從2017年的2200美元/平方米增長至2018年的約3000美元/平方米。 堆谷區(qū)被稱認為是繼萬景崗1（BKK1）之后的第二個住宅區(qū)，是住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，區(qū)域價值逐步顯現(xiàn)，土地價格飆升。 另外，金邊市郊區(qū)土地在市場上的價格增長率很高，甚至達到了17%。 隆邊區(qū)擁有柬埔寨最昂貴的土地，其次是馬卡拉區(qū)和桑園區(qū)。 隆邊區(qū)土地平均價格超過5000美元/平方米，馬卡拉區(qū)和桑園區(qū)土地平均價格接近5000美元/平方米。 金邊隆邊區(qū)行政地圖 隆邊區(qū)昂貴的地價主要源于金邊最老牌核心區(qū)域的地位，許多金邊的旅游熱門目的地如皇宮、河濱區(qū)等都在此區(qū)，不斷增長的游客數(shù)量很大程度上對土地價格起到了推波助瀾的作用。 土地價格的高位對房產(chǎn)市場有著很大的刺激作用，現(xiàn)階段該區(qū)域的平均房價在$1500-4000/㎡左右，一居室租金在$500-800/月。 No.2 暹粒房地產(chǎn)價格 推薦指數(shù)：★★★☆☆ ——簡介—— 暹粒是柬埔寨暹粒省的省府，距離金邊311公里，距離泰國邊界只有152公里，人口大約有85,000人。 近些年來，暹粒的旅游業(yè)快速發(fā)展，得益于這里是世界七大奇跡之一的吳哥古跡門戶，暹粒是參觀吳哥古跡唯一和重要的停留地，已有百年歷史了。 吳哥窟，是對吳哥古跡群的統(tǒng)稱。這是一座由宮殿、寺廟、花園、城堡組成的完整的城市，古高棉王國的首都，吳哥吸引著全球的游客。 與喧囂的金邊相比，這里顯得安靜而安全，自住的話也很合適，物價適中。 ——房價—— 暹粒的新房不多，物業(yè)類型大多是以國際度假酒店的形式，精裝修帶家具家電，房價在2000美金/平米左右，酒店租金在1000美金/每月。 ——地價—— 商業(yè)區(qū)1平方米是2000至3000美元，住宅區(qū)1平方米是500至800美元。 ——優(yōu)勢—— 經(jīng)濟開發(fā)程度低所以自然景觀非常好。 ——劣勢—— 經(jīng)濟開發(fā)程度低 所以交通不算便利。 暹粒目前價格最高的區(qū)域在暹粒省醫(yī)院、老市場、酒吧街一帶，每平方米3500到5500美元。 該價格得益于暹粒最受歡迎的旅游圣地酒吧街，是暹粒最熱鬧的商業(yè)圈，著名的Sivutha Boulevard大道就在附近，所以，此區(qū)域的商業(yè)用地十分緊俏，價格當然也是最高。 其次是夜市附近、東華醫(yī)院那一塊兒，地價在每平方米1500美元至3000美元。 東華醫(yī)院緊挨著中央市場，中央市場也是暹粒的熱鬧點之一，市場內(nèi)主要售賣柬埔寨的特色產(chǎn)品。 6號公路附近的主干道地價在800美元至2500美元之間，次主干道的地價比較便宜，是未被開發(fā)的農(nóng)村，價格在150美元至500美元之間。 No.3 西哈努克房地產(chǎn)價格 -最具投資潛力 推薦指數(shù)：★★★★★ ——簡介—— 西哈努克，簡稱西港，位于柬埔寨西南海岸線上，以西哈努克親王的名字命名。 該區(qū)域不僅擁有柬埔寨最大的海港，同時也是柬埔寨第二大城市，唯一一個經(jīng)濟特區(qū)，地位類似于中國深圳。 西哈努克擁有豐富的旅游資源，如海浪、沙灘等得天獨厚的自然景觀得到了外界的認可，是著名的旅游度假勝地。 溫度宜人，適合養(yǎng)老，成為了許多休閑度假者的首選。機場有直飛國內(nèi)部分城市的航線。 ——房價—— 西港新建精裝修公寓房均價2000美金/每平米，租客主要是養(yǎng)老和度假的外國游客。 常見的一臥室公寓8萬美金左右，月租金大約2000美金，租金年回報率之高，超乎想象。 ——地價—— 目前在主干道地區(qū)1平方米是700至2000美元，而海灘附近的地價則是1平方米1000至2000美元。 ——優(yōu)勢—— 交通較便利，投資火熱，環(huán)境優(yōu)美，非常適合自住 ，房租上漲較快。 ——劣勢—— 新建公寓房源緊俏 ，中心區(qū)域房價較高。 西港去年最貴的土地價格在2000美元/平方米至3000美元/平方米之間，地點集中在警察局、領(lǐng)事館附近。近年來，土地價格飆升。 外國人陸續(xù)投資開發(fā)，特別是來自中國，香港，澳門和新加坡的外國投資者涌入，為賭場，酒店，公寓和辦公室尋找合適的地塊。 近2年，西港土地價格上漲，在靠近海洋的上坡區(qū)域最為突出。獨立海灘、勝利海灘區(qū)域價格也在800美元/平方米至1500美元/平方米之間。 索卡海灘、科庫特海灘、金獅像附近的價格在1500美元/平方米至3000美元/平方米之間，區(qū)域內(nèi)有客運站和機場等重要交通站點。 該區(qū)域附近房屋出租率高，目前房屋出租價格增長至原來的5倍或10倍，該區(qū)域被投資者稱為最具投資潛力和投資最佳時機的地區(qū)。 No.5 總結(jié) 綜合來看，金邊的地價最高，但金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨政治文化經(jīng)濟中心，交通便利、外資林立、年輕人多、大量租客聚集，導(dǎo)致房價以及房租上漲迅速，退可以租養(yǎng)貸，進可坐等升值。 劣勢是金邊核心區(qū)域地價較高，周邊郊區(qū)地價不斷上漲，價格較貴。 暹粒的經(jīng)濟開發(fā)程度低，所以自然景觀非常好，著名景點吳哥窟位于此地，旅游經(jīng)濟帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，土地價格目前還不是很高，但是該區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)程度低，基礎(chǔ)設(shè)施還有待完善，交通不算便利。 西港未來升值潛力巨大，而且交通便利。環(huán)境優(yōu)美，非常適合自住和投資，房租上漲較快，但是目前地塊緊俏，中心區(qū)域房價太高，一線海灘土地則過于稀有。 |
2021-12-20
2021-08-23
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2020-05-18
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